土地增值稅---前言
土地增值稅是在土地所有權移轉的時候，按照土地漲價總數額採用倍數累進稅率計算繳納的一種租稅；所謂土地漲價總數額是指土地移轉時之總現值，減去取得時之移轉現值或原規定地價的總額。
土地增值稅的稅率自94年2月1日起是採用累進的20%、30%、40%等三級稅率，長期持有土地達20年以上者，另有減徵優惠，而且政府為了減輕自住房屋者之負擔，對於出售自用住宅用地時，規定有一人一生一次及一生一屋可享受10%的優惠稅率，同時出售自用住宅用地後另行購買自用住宅用地時，原出售時所繳納的土地增值稅符合一定要件亦可申請退還。另為落實農地農用之農業政策，獎勵農業生產，農業用地的移轉在符合一定的要件下，也可申請不課徵土地增值稅…凡此種種，本手冊均詳細為您介紹，相信是一本實惠手冊。
編輯說明
編輯說明
租稅收入是為支應政府施政最重要之財源，政府依法向人民徵稅，人民自應依法繳稅。然而將人民手中的財富轉變為政府租稅收入的過程，當然是一件複雜、無奈、痛苦的事，為消除納稅人的不快樂、滿足納稅人『知』的權利，地方稅稽徵機關編製『宣導手冊』讓納稅人充分瞭解相關的租稅常識，並維護其應有的權益，進而依法納稅，避免受罰。
本宣導手冊，由下列主編機關完成初稿後，徵詢各地方稅稽徵機關意見，彙整完稿後印製，力求手冊內容充實完整。
手冊內容已建置於財政部稅務入口網，網址:http://www.etax.nat.gov.tw，歡迎上網查閱使用
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稅目
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主編機關
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娛樂稅
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高雄市政府財政局
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印花稅
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高雄市政府財政局
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地價稅
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臺南市政府稅務局
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土地增值稅
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臺中市政府地方稅務局
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房屋稅
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彰化縣地方稅務局
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契稅
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臺中市政府地方稅務局
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使用牌照稅
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桃園縣政府地方稅務局
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納稅服務
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新北市政府稅捐稽徵處
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貼心小叮嚀
土地增值稅課稅範圍已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。已規定地價之土地，設定典權時，出典人應依本法規定預繳土地增值稅。但出典人回贖時，原繳之土地增值稅，應無息退還納稅義務人。
納稅義務人
1.土地為有償移轉者，為原所有權人。
2.土地為無償移轉者，為取得所有權之人。
3.土地設定典權者，為出典人。
所稱有償移轉，指買賣、交換、政府照價收買或徵收等方式之移轉；所稱無償移轉，指遺贈及贈與等方式之移轉。
一般稅率結構
1.土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額未達1倍者，就其漲價總數額徵收增值稅20%。
2.土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在1倍以上未達2倍者，除按前款規定辦理外，其超過部分徵收增值稅30% 。
3.土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在2倍以上者，除按前二款規定分別辦理外，其超過部分徵收增值稅40%。
長期持有減徵
1.持有土地年限超過20年以上者，就其土地增值稅超過最低稅率(即20%)部分減徵20%。
2.持有土地年限超過30年以上者，就其土地增值稅超過最低稅率(即20%)部分減徵30%。
3.持有土地年限超過40年以上者，則就其土地增值稅超過最低稅率(即20%)部分減徵40%。
自用住宅用地優惠稅率
土地所有權人出售其自用住宅用地，而符合特別規定條件者，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按10%課徵。土地所有權人依自用住宅用地繳納土地增值稅者，以一次為限。
土地所有權人適用前述優惠，再出售其自用住宅用地，同時符合下列規定者，不受前項一次之限制(一生一屋)：
1.出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。
2.出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。
3.出售前持有該土地6年以上。
4.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。
5.出售前5年內，無供營業使用或出租。
土地增值稅的課徵
一、出售土地應繳納土地增值稅
土地增值稅是針對土地所有權人之土地，於移轉時因自然漲價所課徵的稅。
二、土地增值稅納稅義務人
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項目
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納稅人
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說明
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土地為有償移轉時
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原所有權人
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指移轉時取得相當之代價。例如：買賣、交換、政府照價收買。
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土地為無償移轉時
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取得所有權人
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指移轉時，取得所有權人並未付出代價。例如：贈與或遺贈。
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土地設定典權時
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出典人
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根據稅法規定，已規定地價之土地設定典權時，出典人須繳納土地增值稅。待回贖時，再要求無息退還原繳稅款。 |
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信託土地有償移轉或設定典權時
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受託人
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受託人就受託土地，於信託關係存續中，有償移轉所有權、設定典權或依信託法第35條第1項規定轉為其自有土地。
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信託土地歸屬時
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歸屬權利人
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受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人。
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三、漲價總數額計算
以土地移轉時之申報移轉現值減除前次移轉現值(或原規定地價)乘以物價指數，如有土地改良費用，亦應一併減除。
(一)申報移轉現值：可用下列2種價格擇一為申報移轉現值。
1. 公告土地現值：為每年1月1日地政機關公告之每平方公尺土地現值乘以移轉土地面積。
2.雙方當事人合意之價格，例：買賣雙方簽訂之契約價格，即實際交易價格。但申報人申報之移轉現值，經審核低於公告土地現值者，得由主管機關照其自行申報之移轉現值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。
(二)前次移轉現值或原規定地價
1.即該筆土地前一次移轉時向稅捐機關申報之移轉現值，如果沒有移轉過的土地就以53年規定之地價或53年以後舉辦之第一次規定地價或53年以前依土地法規定辦理之第一次規定地價為準。
2.經共有物分割後的土地其前次移轉現值原則上係以地政機關改算後的前次移轉現值為核稅依據，惟如係利用應稅土地與免徵或不課徵土地增值稅的土地，或以高報移轉現值取得土地後，取巧安排形成共有關係，經分割後再移轉應稅土地者，無論再移轉時之納稅義務人是否為原土地所有權人名義，依實質課稅原則及土地稅法第28條、第31條規定，該土地於分割後再移轉時，應以其分割前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額課徵土地增值稅。另如經查明係重劃後始辦理共有土地分割者，其於分割後移轉依上揭規定核稅時，准依土地稅法第39條第4項規定減徵土地增值稅，其實際支付之重劃費用及增繳地價稅，並得依同法第31條第1項第2款及第3項規定扣減漲價總數額及抵繳土地增值稅。
3.於因繼承取得之土地再行移轉者，其前次移轉現值為繼承開始時該土地之公告現值，但繼承前依第30條之1第3款規定領回區段徵收抵價地之地價，高於繼承開始時該土地之公告現值者，應從高認定。
4.前次移轉現值或原規定地價，應按申報時最新公告之臺灣地區消費者物價總指數調整之。但非以收件日之公告土地現值為移轉現值之案件，即以申報書所載立契日（拍賣案件以拍定日）之最近臺灣地區消費者物價總指數調整之。
(三)土地改良費用有下列幾項
1.改良土地費用。
2.已繳納之工程受益費。
3.土地重劃費用。
4.因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地之公告現值總額。
四、稅率及應納稅額的計算
(一)一般用地稅率(3種級距)
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項目
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內容
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稅級別
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計算公式
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第 1 級
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應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值(按臺灣地區消費者物價總指數調整後)未達百分之一百者】×稅率(20%)
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第 2 級
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應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值(按臺灣地區消費者物價總指數調整後)在百分之一百以上未達百分之二百者】×【稅率(30%)-[(30%-20%)×減徵率]】-累進差額(按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×A)
註：持有土地年限未超過20年者，無減徵，A為0.10
持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20%，A為0.08
持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30%，A為0.07
持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40%，A為0.06
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第 3 級
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應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值(按臺灣地區消費者物價總指數調整後)在百分之二百以上者】×【稅率(40%)-[(40%-20%)×減徵率]】-累進差額(按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×B)
註：持有土地年限未超過20年者，無減徵，B為0.30
持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20%，B為0.24
持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30%，B為0.21
持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40%，B為0.18
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稅率速算表
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20 年以下
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超過 20 年以上~ 30 年以下
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超過 30 年以上~ 40 年以下
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超過 40 年以上
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第 1 級
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ax20%
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ax20%
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ax20%
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ax20%
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第 2 級
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ax30%-bx10% |
ax28%-bx8% |
ax27%-bx7% |
ax26%-bx6% |
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第 3 級
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ax40%-bx10% |
ax36%-bx24% |
ax34%-bx21% |
ax32%-bx18% |
備註：a:土地漲價總數額
b:原規定地價或前次移轉現值總額(按物價指數調整後之總額)
【實例說明】
李某有一筆土地，面積50平方公尺，申報移轉時每平方公尺公告土地現值為16萬元，上次取得土地之申報移轉現值每平方公尺2萬元，最新公告之臺灣地區消費者物價指數為200%，曾經繳納工程受益費8萬元，持有土地年限35年，李某出售時要繳納之土地增值稅計算公式如下：
(1)申報現值總額-前次移轉時所申報之現值總額×臺灣地區消費者物價指數－土地改良費用(工程受益費)＝土地漲價總數額
(160,000元×50)-(20,000元×50×200%)-80,000元＝5,920,000元
(2)漲價倍數之計算＝土地漲價總數額÷(前次移轉時所申報之現值總額×臺灣地區消費者物價指數)
5,920,000元÷(20,000元×50平方公尺×200%)＝296/100
(3)土地漲價總數額×稅率-累進差額=應徵稅額
5,920,000元×【40%-(40%-20%)×30%】－2,000,000×0.21＝1,592,800元
(二)自用住宅用地稅率10%
前揭例題如為自用住宅用地，則其應納稅額為5,920,000元×10%＝592,000元
五、申報期限
土地所有權移轉或設定典權時，雙方當事人應在訂定契約之日起30日內，向土地所在地之稅捐機關申報土地移轉現值，如逾期申報，則以稅捐機關收件日當期之公告土地現值為移轉現值核定應納之土地增值稅。
【實例說明】
張某與李某在民國101年12月21日訂定土地買賣契約，約定以契約日之土地公告現值150萬元為移轉現值申報土地增值稅，該筆土地之公告土地現值於102年1月1日調漲為160萬元，如果張某與李某在訂定契約之日起30日內，即在102年1月19日前向稅捐機關申報土地增值稅，則以訂約日之公告土地現值150萬元為準，計徵土地增值稅，如果張某與李某逾102年1月20日才向稅捐機關申報土地移轉現值，則以收件日當期之公告土地現值即160萬元為移轉現值計徵土地增值稅。
六、下列土地移轉時，可以免徵或不課徵土地增值稅
(一)免徵
1.各級政府出售或依法贈與之公有土地及各級政府受贈之私有土地。
2.因繼承而移轉之土地。
3.私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地。
〈請參閱:參.三.(二)說明〉
4.被徵收之土地。
5.都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉者。
6.依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按徵收補償地價售與需地機關者。
(二)不課徵
1.配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。
2.作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。
〈請參閱：參.三.(一)說明〉
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