追求幸福 ✰ 鄭金城 0987-282-080 ✰ 住商不動產 ✰ 勤勉敬業 真誠服務

一、持有土地應繳納稅地價稅

              →地價稅： 對已規定地價的土地，除課徵田賦外，應課徵地價稅。

土地持有人

              →田　賦： 對未規定地價區域的土地或已規定地價區域符合土地稅法第22條規定作農業使用之土地，應課徵田賦。(目前停徵)

二、地價稅或田賦之納稅義務人                                                                              

附註：土地為分別共有者，以共有人各按其應有部分為納稅義務人。

三、納稅義務基準日

根據稅法規定，以納稅義務基準日(8月31日)當天土地登記簿上所記載土地所有權人或典權人，為地價稅的納稅義務人。(但經法院拍賣取得之土地，以領得法院核發權利移轉證書之日為準；另經法院判決共有分割、公用徵收或因繼承而取得之土地，在未辦理產權移轉登記前，分別以法院形成判決確定日、公用徵收之補償費發放完竣日或繼承開始日為準)

注意： 
在8月31日列名於土地登記簿上的土地所有權人，不論實際擁有土地時間的長短，就是當年度全年度納稅義務人。

四、開徵期間                                                       

五、申報地價 
即以直轄市或縣(市)政府規定之公告地價為基礎。土地所有權人未於公告地價公告期間申報者，以公告地價的80%為申報地價。土地所有權人可在公告地價80%至120%範圍內申報地價，但超過公告地價120%時，超過部分不計，仍以公告地價之120% 為申報地價。但申報價格不足公告地價的80%時，以公告地價的80%為申報地價。

六、累進起點地價 
以各該直轄市或縣(市)土地7公畝(700平方公尺)之平均地價為準。但不包括工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地在內。(各縣市累進起點地價均不相同，實際金額請逕洽各縣市地方稅稽徵機關查詢)。

七、地價稅稅率及計算公式 
(一)一般用地稅率

(二)特別稅率

(三)實例計算 ( 假設累進起點地價為 170 萬元 )

【例一】 
張三在某市有土地 2 筆，甲地 70 平方公尺，申報地價每平方公尺 1 萬元，乙地 60 平方公尺，申報地價每平方公尺 8,800 元，假設該市累進起點地價為 170 萬元，又乙地按自用住宅用地稅率計課，請問張三每年應納地價稅若干？

(1) 
甲地申報地價 × 面積 ＝ 甲地地價總額 < 累進起點地價 ( 170萬元 ) 
1 萬元 × 70 ＝ 70 萬元 
地價總額 × 稅率 ＝ 稅額 ( 甲地 ) 
70 萬元 × 10/1000 ＝ 7,000 元 
(2) 
乙地申報地價 × 面積 ＝ 乙地地價總額 
8,800元 × 60 ＝ 52 萬 8,000 元 
地價總額 × 稅率 ＝ 稅額 
52 萬 8,000 元 × 2/1000 ＝ 1,056 元 
(3) 
甲地稅額 ＋ 乙地稅額 ＝ 張三每年應納稅額 
7,000 元 ＋ 1,056 元 ＝ 8,056 元 
【註】自用住宅用地特別稅率不累進，故單獨計算，不必併入所有權人地價總額計算稅額。

【例二】 
( 按每一土地所有權人在每一直轄市或縣 ( 市 )轄區內之地價總額計徵 ) 
李四在某縣有土地 3 筆，甲地 88 平方公尺，申報地價每平方公尺 1 萬 8,000 元；乙地 80 平方公尺，申報地價每平方公尺 2 萬 2,000 元；丙地 888 平方公尺，申報地價每平方公尺 8,800 元。請問某甲每年應納地價稅若干？( 假設該縣累進起點地價為 170 萬元 )

A：基本算法： 申報地價 × 面積 ＝ 甲地地價總額 
　　　　 ( 甲地 ) 1 萬 8,000 元 × 88 ＝ 158 萬 4,000 元 
　　　　　　　 申報地價 × 面積 ＝ 乙地地價總額 
　　　　 ( 乙地 ) 2 萬 2,000 元 × 80 ＝ 176 萬元 
　　　　　　　 申報地價 × 面積 ＝ 丙地地價總額 
　　　　 ( 丙地 ) 8,800元 × 888 ＝ 781萬 4,400 元

158 萬 4,000 元 ＋ 176 萬元 ＋ 781 萬 4,400 元 ＝ 1,115 萬 8,400 元 
課稅總地價（ 甲地＋乙地＋丙地地價總額 ) - 累進起點地價＝ 超過累進起點之地價 
1,115 萬 8,400 元 - 170 萬元 = 945 萬 8,400 元 
945 萬 8,400 元 ÷ 170 萬元 ＝ 5.56 倍 
( 超過累進起點地價 5 倍至 10 倍，適用 25/1000 稅率 )

未超過累進起點地價 × 稅率 ＝ 稅額…………………… ① 
170 萬元 × 10/1000 ＝ 1 萬 7,000 元 
超過累進起點地價未達 5 倍 × 稅率 ＝ 稅額……………… ② 
850 萬元 × 15/1000 ＝ 12 萬 7,500 元 
超過累進起點地價 5 倍至 10 倍 × 稅率 ＝ 稅額…………… ③ 
95 萬 8,400 元 × 25/1000 ＝ 2 萬 3,960 元

李四全年應納地價稅額： 
稅額 ① ＋ 稅額 ② ＋ 稅額 ③ ＝ 全年應納地價稅稅額 
1 萬 7,000 元 ＋ 12 萬 7,500 元 ＋ 2 萬 3,960 元 ＝ 16 萬 8,460 元

B：速算法：( 即套地價稅計算公式 ) 
應納稅額 ＝ 課稅總地價 × 稅率 －( 累進起點地價 × 0.065 )
＝ 1,115 萬 8,400 元 × 25/1000 －( 170萬元 × 0.065 )
＝ 27 萬 8,960 元－11 萬 500 元
＝ 16 萬 8,460 元

地價稅---如何減輕您的地價稅(節稅介紹)

一、特別稅率的適用
依照土地稅法第41條規定，土地所有權人應於每年(期)地價稅開徵40日前提出申請，逾期申請者，自申請之次年(期)開始適用，如果您的土地符合下表所列情形，請於表列申請期限前及檢附之資料，逕向土地坐落之地方稅稽徵機關申請按特別稅率課徵地價稅。經申請核准適用特別稅率的土地，嗣後使用情形變更不符規定時，納稅義務人應於30日內向主管稽徵機關申報，改按一般用地稅率課徵地價稅，否則，如經稽徵機關調查發現，依土地稅法第54條第1項第1款規定，除追補應納稅款外，將處以短匿稅額3倍以下之罰鍰。

(七)同一樓層房屋部分供自用住宅與非自用住宅使用，如能明確劃分者，其坐落基地得依房屋實際使用情形所占土地面積之比例，分別按自用住宅用地及一般用地稅率課徵地價稅。
（財政部89.3.14.台財稅第 0890450770號函暨財政部101.8.16.台財稅字第10104594270號令）    
依前項規定申請部分土地按自用住宅用地稅率課徵地價稅時，納稅義務人應填報供自用住宅及非自用住宅使用之面積。
(八)公同共有土地如何適用自用住宅用地稅率課徵地價稅。（財政部101.8.16.台財稅字第10104594270號令）
公同共有土地適用自用住宅用地稅率課徵地價稅，應以全體公同共有人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用者為準。惟公同共有土地，如其公同共有關係所由成立之法律、法律行為或習慣定有公同共有人可分之權利義務範圍，經稽徵機關查明屬實者，其所有潛在應有權利部分如符合土地稅法第九條及第十七條規定，適用自用住宅用地稅率課徵地價稅。祭祀公業土地，亦同。

二、減免徵地價稅項目
     依照土地稅減免規則規定，申請減免地價稅者，應於每年(期)地價稅開徵40日前提出申請，逾期申請者，自申請之次年(期)起減免，如果您的土地符合下表所列情形，請於表列申請期限及檢附之資料，逕向土地坐落之地方稅稽徵機關申請減免徵地價稅。經申請核准減免地價稅之土地，嗣後使用情形變更不符減免規定時，納稅義務人應於30日內向主管稽徵機關申報恢復課徵，否則，如經稽徵機關調查發現，依土地稅法第54條第1 項第1 款規定，除追補應納稅款外，將處以短匿稅額3倍以下之罰鍰。

地價稅---問答實例

一、地價稅的課稅範圍、課徵標的及基礎為何？
答：已規定地價之土地，除了依法應課徵田賦者外，即是地價稅的課徵標的，應課徵地價稅。地價稅之課徵基礎是按每一土地所有權人在每一直轄市或縣（市）轄區內所有土地之地價總額計算課徵，所稱地價總額是指每一土地所有權人依法定程序辦理規定地價或重新規定地價，經核列歸戶冊之地價總額。

二、地價稅納稅義務人為何？
答：地價稅納稅義務人如下：
(一)土地所有權人。但土地所有權屬於公有或公同共有者，以管理機關或管理人為納稅義務人。為分別共有者，地價稅以共有人各按其應有部分為納稅義務人。
(二)設有典權土地，為典權人。    
(三)承領土地，為承領人。   
(四)承墾土地，為耕作權人。
(五)信託土地，為受託人。

三、如果8月份買了1筆土地，是不是只要繳納當年剩餘月份的地價稅？買賣雙方在買賣契約書中所約定的稅捐負擔人，可否認定其為稅法規定之納稅義務人？
答：地價稅「納稅義務基準日」為每年8月31日，當日地政機關「土地登記簿」所記載之土地所有權人或典權人，就是當年度地價稅納稅義務人，負責繳納該筆土地全年地價稅。所以8月31日當日取得土地所有權人，即須負責繳納該筆土地全年地價稅。（但經法院拍賣取得之土地，依領得法院核發權利移轉證書之日為準；另經法院判決共有分割、公用徵收或因繼承而取得他人之土地，在未辦理產權移轉登記前，以法院形成判決確定日，公用徵收之補償費發放完竣日或繼承開始日為準）又買賣雙方在買賣契約書中約定地價稅由誰繳納，屬於當事人之間約定之私權行為，不能因此變更地價稅納稅義務人，換言之，地價稅應由基準日土地登記簿所載之土地所有權人負責繳納。

四、每年地價稅何時開徵？地價稅逾期繳納，會不會處罰？
答：地價稅每年開徵一次，繳納期間為每年11月1日至11月30日，課稅所屬期間為每年1月1日至12月31日。地價稅逾期繳稅，每超過 2日按照稅額加徵1%滯納金，最高加徵15%，超過30日還不繳納，且未申請復查者，稅捐稽徵機關會移送行政執行署所屬分署強制執行。

五、我自己居住的房子已經按住家用稅率課徵房屋稅，土地是否不用再申請就可以按自用住宅用地稅率課徵地價稅？
答：房屋按住家用稅率課徵房屋稅，與房屋基地按自用住宅用地稅率課徵地價稅，兩者適用條件及申請期限等均不相同。所以，房屋坐落基地之地價稅，一定要提出申請並經審查核准後，才能按自用住宅用地稅率課徵地價稅。

六、地價稅按自用住宅用地稅率課稅需要具備那些條件？如何申請？
答：地價稅按自用住宅用地稅率課稅應具備條件如下：
(一)土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。
(二)無出租、無營業之住宅用地。
(三)土地上的房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
(四)都市土地面積未超過300平方公尺（90.75坪），非都市土地面積未超過700平方公尺部分（211.75坪）。
(五)土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，以一處為限。地價稅除須符合自用住宅用地要件外，土地所有權人應於地價稅開徵40日（亦即9月22日）前，填寫地價稅自用住宅用地申請書，並檢附戶口名簿影本及房屋所有權狀影本向稅捐稽徵機關提出申請，經審查核准後，當年度就可以按自用住宅用地特別稅率課徵地價稅。逾期申請者，自申請之次年期開始適用。

七、原按自用住宅用地稅率課徵地價稅之土地，如因繼承、贈與、自益信託或撤銷信託而移轉土地，是否需要重新申請？
答：因繼承、贈與或撤銷信託而移轉之土地，因課稅主體（土地所有權人）已變更，其適用自用住宅用地條件亦隨之改變，所以繼承、贈與或撤銷信託後，新土地所有權人均應重新申請，經審查核准後，地價稅才能按自用住宅用地稅率課徵。另信託土地，於信託關係存續中，由受託人持有，應無土地稅法自用住宅用地稅率課地價稅規定之適用，惟如委託人與受益人同屬一人（自益信託），該地上房屋仍供委託人本人、配偶或其直系親屬做住宅使用，與該土地信託目的不相違背者，該委託人視同土地所有權人，如符合土地稅法自用住宅用地要件者，仍應由新所有權人（受託人）重新提出申請，經審查核准後，地價稅才能按自用住宅用地稅率課徵。

八、我和鄰居的房屋土地大小差不多，為什麼地價稅相差4倍以上？
答：因一般用地和自用住宅用地之地價稅不同，一般用地基本稅率為10‰，隨著土地所有權人在同一縣市土地地價總額高低，適用稅率從10‰累進到55‰。至於自用住宅用地稅率則一律適用2‰課徵，稅率低且不累進，所以自用住宅用地和一般用地之地價稅稅額相差達4倍以上。

九、信託土地，於信託關係存續中，由受託人持有時，是否可按自用住宅用地稅率課徵地價稅？
答：信託土地，於信託關係存續中，土地所有權應移轉登記與受託人，如委託人與受益人同屬一人（自益信託），且該地上房屋仍供委託人本人、配偶、或其直系親屬做住宅使用，與該土地信託目的不相違背者，該委託人視同土地所有權人，如其他要件符合自用住宅用地規定，受託人持有土地期間，仍准按自用住宅用地稅率課徵地價稅，但應於地價稅開徵40日（亦即9月22日）前提出申請，逾期申請者，自申請之次年期開始適用。

十、房屋之騎樓走廊用地供公共通行使用，地價稅有否減徵？其減徵標準如何？
答：供公共通行之騎樓走廊地，其地價稅減免標準如下：如騎樓之上無建築改良物者，地價稅全免；騎樓之上有建築改良物一層者，減徵二分之一；有建築改良物二層者，減徵三分之一；有建築改良物三層者，減徵四分之一；有建築改良物四層者，減徵五分之一；建築物樓層超過四層以上者；最高以減徵五分之一為限。所稱「騎樓走廊地」，係屬建築基地之一部分，其認定應以基地上有建築改良物為前提。因此，未經建築之一般空地，自不能申請騎樓走廊地減免。

十一、為配合政府法令規定及建物美觀、通風及採光等需要，房屋前後四週常常會保留一些空地不作使用或僅供私人通行之用，這些空地是不是可以不必課徵地價稅？  
答：依土地稅法第14條規定，已規定地價之土地，除依第22條規定課徵田賦者外，應課徵地價稅。故土地雖然空置未作任何使用或僅作為庭院種植蔬菜及私人通行使用，仍應依法課稅。

十二、土地因都市計畫被劃為公共設施保留地，是否還要課徵地價稅？  
答：土地因都市計畫被劃為公共設施保留地，在保留期間仍為建築使用者，其地價稅還是要課徵，課徵稅率為6‰；如屬於自用住宅之用地者，可申請依自用住宅用地稅率2‰課徵。但如保留期間未作任何使用並與使用中之土地隔離者，免徵地價稅；若仍作農業使用者，課徵田賦（目前停徵）。

十三、本人在臺北市有3棟房子，每年都收到3張房屋稅稅單，為何地價稅稅單只有收到1張？   
答：地價稅之課徵，係採總歸戶制及累進稅率計算。所謂總歸戶制，指每一土地所有權人在同一個縣(市)內所有的土地合併歸成1戶，換句話說，土地係以縣(市)為歸戶單位，然後再按同一縣(市)內所有土地合併後之地價總額依法核計地價稅，所以每一個土地所有權人，在同一縣市內最多只有1張地價稅稅單。而房屋稅係按比例稅率計算且未採總歸戶制，所以每一戶門牌開立1張房屋稅稅單，如有3棟房子分別編釘3戶門牌者，則有3張房屋稅單。

十四、適用特別稅率之工業用地及減免地價稅土地，如何申請？  
 答：應該在每年地價稅開徵40日（即9月22日）前，填具申請書，並檢附工廠設立許可證、建造執照或工廠登記證明文件影本，暨相關證明文件，向土地坐落之地方稅稽徵機關提出申請，逾期申請者，自申請的次年期開始適用。已核准而用途沒改變的，以後免再申請。

十五、如果因為搬家或住址變更等原因而沒有收到稅單，或稅單不慎遺失，要怎麼辦？  
答：可以親自到土地坐落之地方稅稽徵機關或所屬分局（處）申請補發，或以電話、傳真及網際網路等方式申請辦理。特別提醒民眾，稅單上的住址是投遞地址，並非就是土地所有權人房屋的門牌地址，所以收到稅單後，一定要詳細檢查納稅義務人姓名和身分證統一編號，如果發現有不符合，請立即向發單之稅捐稽徵機關聯絡更正，以免造成困擾。

十六、業經核准自用住宅的土地，戶籍因故遷出，實際上還是自己住在裡面，是不是一樣可以適用自用住宅稅率？  
答：要適用自用住宅用地稅率課徵地價稅，除了沒有出租或供營業的情形外，戶籍登記是必要的條件。如果將戶籍遷出自用住宅時，至少需保留土地所有權人或其配偶、已成年之直系親屬任何1人在原戶籍內，該處地價稅始可繼續適用自用住宅特別稅率。全戶遷出，變成完全沒有戶籍登記，已經不符合自用住宅用地要件，將自戶籍遷出的次年起改按一般用地稅率課徵。如果戶籍又遷回，則必須重新提出申請。

地價稅---常見違章類型

一、原核准自用住宅土地，變更用途未辦理申報，類型如下：    
(1)全戶戶籍遷出自用住宅用地。
(2)房屋供自己或他人營業或執行業務事務所等使用。
(3)房屋出租供他人居住，未作自用住宅使用。

二、原核准地價稅減免稅地或適用特別稅率，已不符合減免或特別稅率要件未辦理申報，類型如下：    
(1)寺廟用地供攤商營業使用。
(2)騎樓走廊用地加裝鐵捲門或供營業使用，未供公共通行使用。
(3)加油站用地附設加水站、洗車設施、銷售汽機車用品等。
案例一：黃君土地經核准按自用住宅用地稅率(2‰)課徵地價稅，因故於97年5月將全戶戶籍遷出，未於戶籍遷出後30日內向稅捐稽徵機關申報改課，經查獲應自98年起改按一般用地稅率計徵地價稅，除補徵98-102年差額地價稅外，並處短匿稅額3倍以下罰鍰。  

案例二：王君所有土地原為自用住宅用地，被檢舉自98年6月起全棟房屋出租供他人居住使用迄今，未於出租日起30日內向稅捐稽徵機關申報改課，經查獲應自99年起改按一般用地稅率課徵地價稅，除補徵99-102年差額地價稅外，並處短匿稅額3 倍以下罰鍰。

案例三：侯君所有土地原為自用住宅用地，因於97年2月起經營○○通訊社，未於商號設立30日內向稅捐稽徵機關申報改課，經查獲應自98年起改按一般用地稅率計徵地價稅，除補徵98-102年差額地價稅外，並處短匿稅額3倍以下罰鍰。

案例四：○○廟土地，原申請供寺廟用地使用，免徵地價稅，因部分土地面積已自101年3月起作為點心城供攤販營業使用，而未於變更使用日起30日內向稅捐稽徵機關申報改課，經查獲應自102年起改按一般用地稅率課徵地價稅，除補徵102年地價稅外，並處短匿稅額3倍以下罰鍰。

案例五：陳君所有土地，原經申請騎樓走廊地供公共通行使用免徵地價稅，因該騎樓自100年2月起已加裝鐵捲門，未供公共通行使用，且未於30日內向稅捐稽徵機關申報改課，經查獲應自101年起改按一般用地稅率課徵地價稅 ，除補徵101年至102年地價稅外，並處短匿稅額3倍以下罰鍰。

案例六：○○加油站，原申請加油站用地使用按10‰稅率計徵地價稅，因自99年4月起加油站用地附設加水站、洗車設施、銷售汽機車用品及兼營便利商店等，未於適用特別稅率之原因、事實消滅起30日內向稅捐稽徵機關申報改課，經查獲應自100年起改按一般用地稅率課徵地價稅，除補徵100-102年差額地價稅外，並處短匿稅額3 倍以下罰鍰。

法令依據：
◎土地稅法施行細則第15條規定：適用特別稅率之原因、事實消滅時，土地所有權人應於30日內向主管稽徵機關申報。
◎土地稅減免規則第29條規定：減免地價稅或田賦原因事實有變更或消滅時，土地權利人或管理人，應於30日內向直轄市、縣（市）主管稽徵機關申報恢復徵稅。
◎土地稅法第54條第1項第1款規定，納稅義務人藉變更、隱匿地目等則或於適用特別稅率、減免地價稅或田賦之原因、事實消滅時，未向主管稽徵機關申報者，逃稅或減輕稅賦者，除追補應納部分外，處短匿稅額或賦額3倍以下之罰鍰。